Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Art. 1.348. Compete ao síndico:
…………………..
IX – realizar o seguro da edificação.
……………………

Para contratar o seguro obrigatório, não é necessária aprovação em assembléia. O seguro é calculado como despesa ordinária e todos os apartamentos contribuem, de acordo com sua fração ideal.

Já as coberturas opcionais, que não dizem respeito à estrutura do edifício, devem ser aprovadas em assembléia. 

O seguro de responsabilidade civil que cobre veículos é um exemplo de cobertura opcional muito útil. Dependendo da seguradora, ele pode ser específico para danos causados pelo manobrista ou para furtos de partes do carro ou de objetos deixados em seu interior.

Se o condomínio optar pela cobertura de responsabilidade civil garagista (cobertura ampla), o seguro cobre amassados decorrentes de colisão entre veículos, desde que o evento tenha sido gerado no interior do condomínio e que este mantenha funcionários manobristas. No caso de amassados decorrentes da queda de objetos, haverá cobertura do mesmo tipo de seguro, desde que não seja identificado o causador do prejuízo, que o acidente tenha ocorrido dentro do condomínio e que não tenha sido gerado por má conservação das instalações.

Já com o seguro obrigatório, estão cobertos os danos ocorridos à estrutura do prédio, tanto nas áreas comuns como nas privativas, como os causados por raios, incêndios, vendavais, mas isso pode ser alterado mediante acerto com a seguradora.

O valor do seguro é de responsabilidade do síndico: o corretor costuma sugerir a quantia segurada. Mas, se ela for insuficiente no caso de um acidente, o síndico poderá arcar com a diferença por conta de economia não recomendada.

Ao contratar qualquer tipo de seguro para o condomínio é importante se certificar da idoneidade do corretor. Para garantir, é importante verifique se ele está recadastrado junto à Superintendência de Seguros Privados – Susep, através da Federação ou do Sindicato do seu estado, pois o corretor de seguros é o profissional preparado para orientar as administradoras e síndicos das necessidades e coberturas adequadas aos riscos do condomínio.

Junto com o síndico, o corretor pode avaliar o tipo de cobertura mais apropriado ao condomínio. O mercado de seguros oferece uma grande diversidade de coberturas dentro do pacote de seguros de condomínios residenciais, comerciais ou mistos. Além de cobrir os danos decorrentes de incêndio, queda de raio, explosão e fumaça, é possível contratar diversas coberturas opcionais, de acordo com as necessidades de cada edifício.   

Entre as coberturas opcionais oferecidas estão o seguro de vida para funcionários, danos aos veículos dos condôminos, desde que ocorridos na área do condomínio, danos elétricos causados a máquinas, equipamentos ou instalações decorrentes de curto-circuito ou descargas elétricas, quebra de vidros e subtração de bens do condomínio, mediante ameaça ou violência contra os funcionários ou arrombamento do local.

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Tal medida governamental deixou a maioria dos lojistas, principalmente os micros e pequenos empresários, sem a possibilidade de auferir qualquer receita e poder honrar com as despesas necessárias para a manutenção dos negócios. 

Diante disso, iniciou-se para esses empreendedores uma difícil corrida contra o tempo, para tentarem barrar a incidência da totalidade, ou ao menos de parte, das despesas correntes vincendas junto aos locadores, franqueadoras, fornecedores etc.

Alguns lojistas obtiveram bons resultados com base apenas na renegociação extrajudicial de contratos, ao passo que outros tiveram de se valer de medidas judiciais com pedidos liminares para conseguirem, enquanto durar o distanciamento social (quarentena) ou outro período, obter a redução de valores, ou no mínimo a suspensão total ou parcial dos pagamentos, dessas despesas correntes, como por exemplo alugueres, outros encargos locatícios, royalties e taxas mensais de fundo de propaganda para aqueles que também são franqueados etc.

Mas, ao contrário do que muitos imaginam, a revisão dos contratos, quer extrajudicial, quer judicial, ainda que de forma meramente temporária, não tem como se fundamentar apenas na ocorrência da FORÇA MAIOR oriunda da pandemia, tampouco na aplicação da TEORIA DA IMPREVISÃO.

É que, embora se possa dizer que o fenômeno da força maior se fundamenta no recente evento extraordinário e imprevisível, a saber, a pandemia de covid-19, mesmo assim ainda é preciso muito mais do que isso para que realmente se caracterize a excludente, ou relativização, da responsabilidade do devedor por descumprimento contratual.

Em outras palavras, apenas alegar que o fato superveniente, que atingiu em cheio os contratos, é extraordinário e imprevisível não se mostra suficiente para livrar os contratantes que se tornaram inadimplentes da responsabilidade pelo descumprimento de obrigações contratuais, mesmo que temporariamente.

Igualmente, a aplicação da teoria da imprevisão também não consegue resolver totalmente o problema, na medida em que, para legalmente excluir ou relativizar a responsabilidade por descumprimento contratual, o fato superveniente deve ainda tornar impossível o cumprimento do contrato, não bastando somente haver onerosidade, ou desvantagem, excessiva para uma das partes contratantes que dificulte o adimplemento.

Isso porque, além de extraordinário e imprevisível, o fato superveniente deve também ter consequências invencíveis ou inevitáveis, que impossibilitem qualquer reação eficaz das partes contratantes.

É exatamente isso o que determina o Código Civil, por meio do parágrafo único do artigo 393, que:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir".

Como se vê, se de um lado, é preciso que o fato superveniente configure efetivo obstáculo ao cumprimento do contrato, de outro, deve ainda existir uma ligação direta e necessária de causa e efeito entre esse mesmo fato e a ofensa contratual.

Por exemplo, se o lojista antes da pandemia já se encontrava em mora, ou seja, já era devedor ou estava irregular, haverá bastante dificuldade para ele conseguir provar que a impossibilidade de cumprir o contrato de locação, ou franquia, ou fornecimento, resultou diretamente da pandemia e da paralisação pelo governo das atividades do negócio.

Ora, a impossibilidade de cumprimento de um contrato pode muito bem decorrer para esse tipo de lojista da inadimplência anterior à pandemia, isto é, de um fato que na verdade não é superveniente e, portanto, não serve de excludente de responsabilidade por descumprimento contratual, tendo o devedor na hipótese de arcar com todas as consequências jurídicas de sua mora. 

Mais do que isso, mesmo que se tratasse de um fato superveniente, como é o caso da pandemia, ainda assim as suas consequências deveriam ser inevitáveis, ou seja, não poderiam permitir que fossem de alguma forma contornadas, servindo de exemplo um lojista que hipoteticamente teria falido ou fechado de vez o negócio não por conta apenas da covid-19, mas também em razão de outros fatores posteriores do mesmo modo determinantes, como o término do prazo do contrato de locação e/ou de franquia, as falhas porventura ocorridas no sistema de vendas online (delivery) ou drive thru etc.

Com efeito, o sistema normativo brasileiro exige para o afastamento total ou parcial da responsabilidade contratual não só que o fato superveniente seja extraordinário e imprevisível, como também que os seus efeitos sejam inevitáveis e insuperáveis.

Nesse sentido, vem se posicionando já há algum tempo o Judiciário, o qual tem aplicado o referido artigo 393 do Código Civil de acordo com as peculiaridades de cada caso concreto, verificando se o fato superveniente que crie obstáculo ao cumprimento do contrato é insuperável ou não, e se existe ou não nexo de causalidade entre esse mesmo fato e a impossibilidade de cumprimento da obrigação.

É o que se verifica em várias decisões proferidas, a título de exemplo, por Ministros do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que entenderam que, de acordo com o referido artigo, o caso fortuito ou de força maior tem como requisito a necessariedade, devendo o fato ocorrido impossibilitar o cumprimento da obrigação, e a inevitabilidade, não podendo existir meios para impedir as consequências desse evento (ex: Agravo em Recurso Especial nº 1663741/ES, Ministro Relator Raul Araújo, 4ª TURMA STJ, publicdo em 14/04/2020; Recurso Especial nº 1843781/MA, Ministro Relator Marco Buzzi, 4ª TURMA STJ, publicado em 05/11/2019; Recurso Especial nº 1564705/PE, Ministro Relator Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª TURMA STJ, publicado em 05/09/2016 etc.).

Portanto, quando o fato superveniente for inevitável e houver nexo de causalidade entre ele e a impossibilidade de cumprimento da obrigação, o Judiciário considerará presente a excludente de responsabilidade do devedor pelo descumprimento contratual.

Caso contrário, o Judiciário se direcionará para a caracterização da efetiva inadimplência, respondendo o devedor pela mora, tendo em vista que nesse tipo de hipótese haveria como ele adimplir a obrigação por outro(s) meio(s).

Diante disso, conclui-se que a atual pandemia por si só não serve de tábua de salvação ao lojista, principalmente se este já se encontrava inadimplente, ou irregular, quer perante o locador, quer perante o franqueador, quer perante algum fornecedor etc.

Por força desses aspectos e do risco de o Judiciário poder proferir decepcionantes decisões, recomenda-se aos próprios lojistas, que são na verdade os que mais conhecem de perto as particularidades de seus negócios, tentarem de forma amigável e rápida renegociarem, previamente e diretamente, os contratos em que estejam envolvidos, em conformidade com a realidade que se apresentar, valendo-se, preferencialmente, de assessoria jurídica, a fim de que consigam especificar com maior precisão e segurança jurídica todos os detalhes relevantes aos acordos negociais que vierem a ser celebrados, acordos esses que poderão ser revistos, já que a pandemia e seus efeitos são temporários.

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Se outrora as relações contratuais eram encaradas como disputas entre os contratantes em que cada qual objetivava golpear o outro em benefício próprio, tal perspectiva merece urgente reflexão e alteração.

O momento de crise no qual estamos inseridos faz nascer uma premente necessidade de mudança de mindset, pois mais do que nunca se faz mister que tenhamos bom senso no trato das relações negociais e solidariedade coletiva nos acordos comerciais.

Conforme se defenderá ao longo deste breve artigo, as relações contratuais que estejam sendo impactadas pela crise advinda da pandemia da Covid-19, devem ser analisadas sob a ótica específica de cada contrato e sobrepesada sob um prisma ainda maior, qual seja, a função social do contrato, princípio esse que embora já constasse na legislação cível e nas análises feitas pelo Poder Judiciário, recebem neste momento uma carga de importância ainda maior dada a atual conjuntura socioeconômica.

Malgrado hajam manifestações do Poder Legislativo na tentativa de tratar todas as relações contratuais de forma uníssona, ou seja, regulamentando todas de maneira igualitária e indistinta, tal atitude se mostra incoerente e inapta a solucionar os problemas socioeconômicos que emergem neste cenário e que tendem a se intensificar ao longo da crise que começa a aflorar.
Exemplo disso é o recente Projeto de Lei nº 1179 do Senado Federali que estabelece em seus artigos 6º e 7º que:

Art. 6º – As consequências decorrentes da pandemia do Coronavírus (Covid-19) nas execuções dos contratos, incluídas as previstas no art. 393 do Código Civil, não terão efeitos jurídicos retroativos.

Art. 7º – Não se consideram fatos imprevisíveis, para os fins exclusivos dos art. 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário.

Neste aspecto, indispensável se faz uma sucinta análise dos institutos jurídicos a que indiretamente fazem menção os referidos artigos, a saber, I- caso fortuito; II- força maior; III- teoria da imprevisão e; IV- Teoria da onerosidade excessiva.

O caso fortuito se caracteriza como sendo aquele decorrente de evento totalmente imprevisível, ao passo que a força maior se caracteriza como sendo aquele evento previsível, porém inevitável. Ambos os conceitos sendo legalmente previstos pelo art. 393 do Código Civil.

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

No que tange à teoria da imprevisão, esta se entende, em síntese, como sendo aquela situação decorrente de fato imprevisível e que tenha como consequência um desequilíbrio da equação econômico-financeira e jurídico-contratual.

Similar entendimento se encontra na teoria da onerosidade excessiva, a qual é tida também como uma situação de desequilíbrio da equação econômico-financeira, advinda de forma superveniente na relação jurídico-contratual.

Com relação às teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, denota-se que o legislador pátrio a disciplinou em diversos dispositivos do Código Civil, a exemplo dos artigos 317, 478, 479 e 480.

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

………………

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

………………….

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

……………..

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Ora, neste ponto imperioso se faz o seguinte questionamento:

Se o legislador pátrio criou institutos jurídicos para disciplinarem situações que causam instabilidades socioeconômicas, por exemplo, aumento da inflação, variação cambial e desvalorização ou substituição do padrão monetário, qual o real sentido do Projeto de Lei do Senado nº 1179 em excluir tais situações das teorias supramencionadas?

Exemplos de situações que vêm causando instabilidades socioeconômicas são inúmeros no atual cenário, destacando-se entre eles: I- a alta do dólar em 16% somente no mês de março de 2020, ou ainda de sua alta de quase 30% no acumulativo do ano (até o final de março 2020)ii e; II- o aumento desenfreado do desemprego, que tende a alcançar o patamar de 14,7% e baixa da expectativa do PIB brasileiro, que tende a sofrer retração de 5,3%, segundo o Fundo Monetário Internacional (FMI)iii.

Destarte, nota-se um latente descompasso entre as proposições legislativas.

Ora o legislador institui uma proteção maior aos contratos em momentos de crise socioeconômica e, ora afasta a proteção outrora criada sem uma justificativa plausível.

É evidente que neste atual momento de crise e inúmeras incertezas os contratos se revelam como fonte de preocupação nos mais variados seguimentos, tais como, consumerista, locatício, empresarial, societário, dentre muitos outros.

Todavia, não deve competir ao legislador generalizar, de forma prepotente, o universo das relações contratuais no Brasil, mas sim respeitar o atual regramento cível/contratual e, dentro das necessidades sociais, realizar intervenções pontuais.

Volta-se ao fato de que, na atual conjuntura de crise, é necessário apurar-se as relações contratuais de forma muito singular, compreendendo que cada instrumento contratual envolve uma relação jurídica ímpar e que compete às partes, em um primeiro momento, encontrarem de forma cooperativa uma solução justa e que atenda aos princípios da boa-fé e da função social do contrato.

Reconhecendo que, neste momento de crise, caso as partes não consigam chegar a soluções consensuais quanto às relações contratuais que as envolvem, poderão valer-se das soluções alternativas de resolução de conflitos, visando solucionar seus impasses e divergências, de modo menos burocrático e mais célere que a apreciação judicial, exemplificando-se tais proposições com as seguintes alternativas:

I – Reclame Aquii;

II – Consumidor.gov,

III – mediação online;

IV – Câmaras arbitrais;

V – Centros Judiciários de Solução de Conflitos e Cidadania (CEJUSC).

Por fim, caso as partes não consigam por nenhum meio encontrar uma solução consensual para reequilibrar a relação contratual que vige entre elas, cumpre salientar que dispõe o princípio da inafastabilidade da jurisdição, insculpido no art. 5º, inciso XXXV de nossa Constituição Federal que a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito, ou seja, poderão as partes buscar uma rediscussão contratual por meio do Estado.

Neste sentido, cumpre salientar o brilhante entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, o qual, por meio de seu desembargador, L. G. Costa Wagner, da 34ª Câmara de Direito Privado, ao analisar uma discussão de renegociação contratual que permeava uma locação empresarial, em sede de Agravo de Instrumento, asseverou que:

Caso infelizmente não seja alcançado esse acordo, o Judiciário, cumprindo sua missão constitucional, estará a postos para o enfrentamento da questão, hipótese em que, repito, o caso concreto deverá ser minuciosamente analisado, sem paixões nem paternalismo, para que, a partir da realidade demonstrada por cada litigante se possa buscar encontrar o ponto de equilíbrio a não desandar a cadeia produtiva da população brasileira.

(TJ/SP, Agravo de Instrumento nº 2069928-09.2020.8.26.0000, Relator: L. G. Costa Wagner, 34ª Câmara de Direito Privado, Data da Decisão:15/04/2020).

Salienta-se, mais uma vez, que chegou a hora de pararmos de agir de forma individualista em nossas relações obrigacionais e passarmos a nos relacionar de maneira empática e coletivista, valendo-se para tanto da boa-fé contratual e da função social do contrato.

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A possibilidade de distinção de situações fáticas não compreendidas tese estabelecida pelos Tribunais em recursos repetitivos está prevista em nosso ordenamento jurídico (art. 927,§ 3º e 4º do CPC).

Reconhecendo que o entendimento sobre o Direito vigente se modifica com o passar do tempo, o legislador processual civil prevê a possibilidade que seja reconhecida a diferença de tratamento da penhora do bem de família de fiador na locação residencial, que motivou a exceção prevista na Lei 8.009/90, inciso VII, do art. 3º, com fundamento na preservação do direito à moradia e no princípio da igualdade de direitos entre o fiador e o locatário, da impenhorabilidade do bem de família de fiador em locação comercial, em razão de violar o princípio da igualdade entre o empresário locatário (que se vale na locação do princípio da livre iniciativa).

Assim, a impenhorabilidade do bem de família do fiador por dívida oriunda de alugueres em contrato de LOCAÇÃO COMERCIAL, diante da recente decisão do Supremo Tribunal Federal, que reconheceu o tratamento diferenciado da matéria em relação ao tema 295, vem causando discussões perante as demais instâncias, eis que não foi afeta ao sistema de Repercussão Geral, pois o RE 605709/SP foi interposto antes da adoção desse sistema de precedentes.

A Lei nº 8009/90 teve introduzido o inciso VII no art. 3º sobre exceções à impenhorabilidade do bem de família pela Lei nº 8.245/91 no propósito que garantir ao locatário do imóvel residencial pleno acesso à moradia.

Trata-se de uma política pública de garantir a oferta de imóveis residenciais por meio da locação predial urbana a quem precisa de um teto e não possui recursos para aquisição de casa própria.

Logo, coerente com este princípio, as Cortes Superiores têm considerado constitucional a disposição que garante a penhorabilidade do bem de família do fiador para a locação predial residencial urbana, não vislumbrando conflito direto com o art. 6º da Constituição Federal, introduzido no sistema pela Emenda Constitucional 90 de 2015.

Todavia, ao se realizar uma análise sistemática, à luz da Constituição Federal e dos demais incisos do art. 3º da Lei 8.009/90, vê-se, claramente que a exceção abrange fundamentalmente casos em que a dívida recai sobre o imóvel familiar ou atinge bem jurídico cuja reprovação é intensa, como a prática criminosa. Não há hipótese, nos demais incisos do art. 3º para um tratamento discriminatório de credores ou que exclua sem estar fundado na própria instituição familiar, a impossibilidade de penhora.

As exceções contidas no dispositivo referem-se, fundamentalmente, a obrigações contraídas em razão do próprio imóvel (inc. I, II, IV e V, do supracitado art. 3.º); ou como no inciso III, busca-se a proteção de um ente familiar, titular de crédito alimentar a possibilitar a penhora e finalmente, autoriza a penhora de crédito decorrente de indenização por prática de atividade criminosa (inciso VI), não podendo a sociedade tolerar o enriquecimento sem causa ou que a vítima de um crime remanesça sem reparação.

Destoando dos demais, surge o inciso VII que admite a penhora do imóvel do fiador de contrato de locação, o que gerou questionamentos quanto à inconstitucionalidade total do dispositivo por infringir o disposto no art. 5.º da CF/1988, violar o princípio da isonomia, uma vez que estabelece uma distinção infundada entre o devedor da obrigação principal e o fiador.

Considerando o nobre propósito da Lei 8.245/91 sobre a locação residencial, o tratamento diferenciado entre locatário de imóvel comercial e fiador nessa modalidade de contrato justifica a discriminação, conforme reconheceu o Supremo no RE 605.709/SP.

Trata-se, em última análise, de um tratamento desigual entre o locatário e o fiador que tem imóvel próprio, pois a lei criou uma exceção à impenhorabilidade a fim de facilitar as condições do locatário obter um fiador para alugar um imóvel residencial, garantindo assim o direito à moradia do pretendente à locação, sem violar o direito à moradia do fiador, pois há um fundamento idêntico na Constituição para estabelecer a exceção à impenhorabilidade.

Portanto, a Lei 8.009/90, teve introduzido o inciso VII ao art. 3º pela Lei 8.245/91 no intuito de proporcionar ao locatário de imóvel residencial a efetivação do direito social à moradia, o que no balanceamento de valores e pesos dos princípios da igualdade (art. 5º CF/88) e da moradia (art. 6º CF/88) o primeiro cede ao segundo diante da relevância da garantia ao teto de quem precisa de um lugar para morar.

No entanto, quando se enfrenta a mesma questão da impenhorabilidade do bem de família à luz do princípio da igualdade, estabelecido no art. 5º da Constituição, confrontando-se as razões pelas quais um locatário empresário pode se valer dos benefícios da impenhorabilidade do bem de família, quando executado por dívida locatícia, não se encontra motivo razoável para o tratamento diferenciado ao fiador deste locatário, que pode ter o bem de família penhorado por força do mesmo débito.

A fiança na locação comercial, com possibilidade de penhora do bem de família do fiador, não cede frente ao interesse de moradia. A locação é comercial, não se trata de sopesamento de princípios constitucionais, não há interesse na proteção do direito à moradia do locatário, pois o locatário, na locação comercial estará explorando uma atividade empresarial com propósito lucrativo.

Logo, o tratamento discriminatório que confere ao locatário empresário o direito de alegar a impenhorabilidade do seu próprio bem de família por débito locatício e nega o mesmo direito ao seu fiador é discriminatório e afronta diretamente o princípio da igualdade constitucional.

Este foi o entendimento em recente julgado em Recurso Extraordinário 605.709/SP, pela Primeira Turma do STF.

Nesse julgado, o Supremo reconhece a distinção das situações, mantendo o entendimento quanto à penhorabilidade do bem de família do fiador em locação residencial, mas afastando a penhora do bem de família do fiador em locação comercial, pois a livre iniciativa não pode prevalecer em detrimento do direito fundamental à moradia.

Em se tratando de matéria Constitucional, em que o Supremo figura como último guardião, é forte reconhecer que a decisão proferida no RE 605079/SP consagrou a impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, conferindo plena vigência ao art. 1º da Lei 8.009/90 e afastando tal situação da exceção prevista no inciso VII do art. 3º da referida lei.

Na conclusão de seu voto, a Ministra Rosa Weber destaca que estabelecidas as distinções quanto às premissas fáticas – locação comercial x locação residencial – é cabível o distinguishing para afastar a penhorabilidade do bem do fiador em locação residencial:

Realçada a diferença entre as premissas fáticas que orientaram o paradigma julgado sob o regime da repercussão geral e as presentes no caso concreto (distinguishing), reitero a incompatibilidade,, a meu juízo, da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial com o direito fundamental social à moradia, bem como com o principio isonômico, veiculado no art. 52, caput, da Magna Carta.

Portanto, uma vez firmado instrumento contratual na condição de fiadores de um imóvel comercial, no propósito de garantir o uso de um bem em atividade empresarial, a garantia (imóvel residencial) conferida com vistas à proporcionar o exercício da livre iniciativa do locatário explorar atividade econômica, há de se ponderar o recente entendimento do STF, reconhecendo-se a impenhorabilidade do bem de família dos mesmos na locação comercial, com base no art. 1º da Lei 8.009/90, afastando-se a exceção prevista no art. 3º, VII da mesma lei, por não se adequar aos princípios da isonomia (art. 5º, CF) e do direito social à moradia (art. 6º da CF).

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Significa, na prática, que se você, leitor, por exemplo, na sua linhagem tem um tataravô nascido na Itália (ou um avô, avó, bisavô, bisavó, etc), na condição de descendente você possui o direito de requerer o reconhecimento desta segunda nacionalidade (daí o termo: “Dupla Nacionalidade”). 

Isto ocorre porque a regra na Itália é bem diferente daquela ao qual estamos habituados aqui no Brasil.
 
Para ser brasileiro, basta nascer no território brasileiro, ainda que de pais estrangeiros. Esta regra está prevista no artigo 12 de nossa Constituição Federal e atende ao princípio do iure solis, que em uma tradução literal significa “direito de solo”.
  
Por outro lado, para ser italiano, basta ser filho de um(a) cidadão(ã) italiano. E não faz diferença se o filho deste cidadão nasceu no exterior (ou seja, não nasceu na Itália), o local de nascimento não é importante em termos de cidadania italiana.
 
A Itália, portanto, orienta o direito à sua nacionalidade segundo a diretriz do princípio do iure sanguinis, que em uma tradução literal significa “direito de sangue”. 

Então notem, voltando para o nosso exemplo, o seu tataravô nasceu na Itália e chegou ao Brasil em 1890. E aqui ele teve filhos, dentre os quais o seu trisavô. Este trisavô, como filho de italiano, segundo a legislação da Itália já nasceu italiano (mesmo tendo nascido no Brasil). O mesmo ocorre em relação ao seu bisavô, ao seu avô, ao seu pai e, como não poderia deixar de ser, em relação à você. 

Sucede que como o seu tataravô estava no Brasil, ele registrou este nascimento (o do seu trisavô) apenas aqui, porém, não atualizou esta informação perante as autoridades italianas competentes. Ou seja, a Itália não sabe, no âmbito registral, que o seu tataravô teve filhos. 

A Itália tampouco tomou conhecimento sobre o nascimento do seu bisavô, dos filhos dele e assim sucessivamente. Pelo que consta nos registros italianos, o seu tataravô não teve filhos. Nestes registros, consta apenas o nascimento do seu tataravô. E é por esta exata razão que a Itália ainda não te reconhece como um cidadão italiano.

Portanto, o processo de reconhecimento serve para corrigir e atualizar o registro italiano. Somente assim você poderá exercer todos os direitos advindos desta segunda nacionalidade. 

Ao bem compreender este exemplo fica clara a razão pela qual, na cidadania italiana, não existe limite de gerações. Todos, na linhagem que te liga ao antepassado nascido na Itália, são italianos. Simples assim. Porém são italianos ainda não reconhecidos, o que significa, na prática, que não podem exercer os direitos decorrentes desta nacionalidade, exceto por um, que é justamente o direito de transmiti-la aos descendentes. 

No exemplo acima citamos uma linha paterna (de homens), mas o raciocínio é o mesmo em relação à linha materna. O que muda, no que se refere à linhagem materna, é apenas o procedimento para o reconhecimento. Mas explicaremos isto em detalhes em outro artigo.

A partir de tudo isto existe uma pergunta que é feita com grande frequência: “para que eu reconheça a minha cidadania, é necessário que o meu pai reconheça a dele?”. A resposta é NÃO! O processo de reconhecimento é individual, ou seja, um não depende do outro. Todos são italianos, o reconhecimento é apenas uma burocracia. 
   
Existe ainda outra informação que igualmente merece relevo. É algo relativamente simples, mas que na prática confunde muito as pessoas. Para ter direito ao reconhecimento da cidadania italiana é necessária uma descendência pela linha reta.
 
Para ficar claro este ponto, traçaremos uma linha de descendência vista pela via reta, contada por graus:

1º grau: pai/mãe e filho(a); 
2º grau: avô/avó e neto(a); 
3º grau: bisavô/bisavó e bisneto(a); 
4ª grau: trisavô/trisavó e trisneto(a); 
5ª grau: tataravô/tataravó e tataraneto(a).

E assim sucessivamente.
 
A linha colateral envolve tios, sobrinhos, primos e não dá direito à cidadania (muito embora se o seu tio tem direito à cidadania, é bem provável que o seu pai também tenha. A distinção entre linha reta e colateral passa a ficar mais relevante nos graus mais distantes).
 
A partir deste artigo, portanto, descobrimos que o requisito fundamental para o exercício do direito ao reconhecimento da cidadania italiana é a descendência (em linha reta). Nos próximos artigos, iremos estudar às exceções a esta regra, assim como outros aspectos de relevância para quem deseja se inserir no universo da cidadania italiana (linha materna, documentos obrigatórios, opções de processo, etc).

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A experiência tem dado mostras de que os métodos tradicionais de solução de conflitos não estão sendo capazes de resolver a contento as milhares de demandas que desaguam anualmente perante o Poder Judiciário.

Apesar do legislador constituinte derivado ter alçado o princípio da razoável duração do processo à condição de dogma fundamental, previsto no art. 5º inciso LXXVIII, da CF, somada à facilitação do acesso à justiça, com o incremento de recursos tecnológicos, a demora na resolução dos conflitos pelos métodos tradicionais de justiça continua sendo causa de constante preocupação entre jurisdicionados e atores judiciais.

Art. 5º – Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
………………….
LXXVIII – a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação.
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Inúmeras são as causas que contribuem para o agravamento desse estado de coisas. A profusão legislativa, a falta de recursos e de pessoal, a cultura da judicialização de nossa sociedade, que, em boa medida, encontra no judiciário a panaceia de todos os males sociais, para ficarmos apenas nesses exemplos, são algumas das causas da “caotização” do sistema de justiça pública em nosso entorno cultural.  

Apesar disso, não é de hoje que alternativas legais foram concebidas e colocadas à disposição da sociedade, mas que ressentem de conhecimento por grande parte da população e dos operadores do direito.

A arbitragem e a mediação são exemplos de métodos alternativos de solução de conflitos que têm auxiliado à sociedade a compor inúmeros conflitos de forma extremamente rápida, eficiente e econômica. 

Regida pela lei 13.140/15, a mediação é, em síntese, um método autocompositivo, que pode assumir feição judicial ou extrajudicial, através do qual um terceiro imparcial, denominado mediador, sem poderes decisórios, auxilia as partes a restaurarem a comunicação rompida, proporcionando a retomada de um diálogo, de modo a favorecer a resolução conjunta do conflito.   

De outro lado, temos a arbitragem, consistente no método heterocompositivo e extrajudicial de solução de controvérsias. Regida pela Lei 9.307/96, a arbitragem é um equivalente jurisdicional, através do qual um terceiro, indicado pelas partes, é chamado para decidir de forma imparcial e definitiva o conflito envolvendo pessoas capazes que versem sobre direitos de natureza patrimonial e disponível.

Na arbitragem, as partes abrem mão da tutela jurisdicional estatal e levam seus conflitos de ordem patrimonial e disponíveis para que sejam solucionados de forma definitiva por um árbitro eleito palas partes e que, ao final, proferirá sentença arbitral não sujeita a recurso ou a homologação pelo órgão do poder judiciário.  

Dentre os conflitos que permitem solução via arbitragem, destacam-se: conflitos condominiais, conflitos locativos, conflitos societários, conflitos trabalhistas, partilha de bens, para ficarmos nesses exemplos. Como se pode depreender, a arbitragem permite a solução de inúmeros conflitos, bastando que as partes sejam capazes e os bens objeto da disputa tenham natureza patrimonial e disponíveis.  

As vantagens da arbitragem são inúmeras, a começar pela rapidez dos julgamentos. As partes é quem escolhem o tempo de duração do processo arbitral, que pode ser resolvido em três meses, a depender da complexidade da questão posta a julgamento. Outra grande vantagem é que na arbitragem não existe recurso, o que contribui sobremaneira para a resolução rápida do conflito. Os processos na arbitragem poderão tramitar de forma confidencial, o que tem atraído o interesse de empresas que não podem ter seus segredos industriais revelados sob pena de falirem. Ademais, a sentença arbitral é um título executivo judicial, nos termos do art. 31 da Lei da Arbitragem c.c. art. 515, VII, do CPC. Isso equivale a dizer que a sentença arbitral goza da mesma força que uma sentença judicial transitada em jugado. Nesse diapasão, por não admitir recurso, defendemos que a sentença arbitral constitui um título mais potente que a própria sentença judicial. Quando proferida, a sentença arbitral já conta com a proteção da coisa juga material, o que não ocorre com a sentença judicial, visto que passível de recurso.

Art. 31. A sentença arbitral produz, entre as partes e seus sucessores, os mesmos efeitos da sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo.

Art. 515. São títulos executivos judiciais, cujo cumprimento dar-se-á de acordo com os artigos previstos neste Título:
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VII – a sentença arbitral;
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A cada ano a opção pela arbitragem vem ganhando mais e mais adeptos e se tornou uma realidade em nosso país. Bilhões de reais transitam pela arbitragem e a tendência é que em pouco tempo seja o principal método de solução de conflitos privados. Trata-se de um mercado altamente lucrativo e que vem se popularizando com muita rapidez.

A arbitragem vem ganhando popularidade. Dada a sua importância e versatilidade, as universidades incluíram em suas grades curriculares o ensino desse método ao lado do processo judicial. Por parte dos operadores do direito, nota-se a crescente adesão pela arbitragem. Trata-se de uma realidade viva e pulsante em nosso tempo. Aquele que se adaptar melhor aos novos métodos de solução de conflitos largará na frente. O sucesso na carreira do operador do direito irá ser medido, dentre outros fatores, pela forma como poderá solucionar os conflitos jurídicos de seus clientes.

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Pois bem, antes de responder a estes questionamentos, é necessário entender quais são os fatos tipificados como falta grave e suas consequências no âmbito da Execução Penal. Os artigos 50 e 51 da Lei 7.210/84 dispõem dos fatos considerados falta grave, dentre eles estão: Fugir; possuir, indevidamente, instrumento capaz de ofender a integridade física de outrem; provocar acidente de trabalho ; descumprir, no regime aberto, as condições impostas; tiver em sua posse, utilizar ou fornecer aparelho telefônico, de rádio ou similar, que permita a comunicação com outros presos ou com o ambiente externo, além de descumprir e retardar o cumprimento das obrigações impostas e o cometimento de crime doloso.

Art. 50. Comete falta grave o condenado à pena privativa de liberdade que:

I – incitar ou participar de movimento para subverter a ordem ou a disciplina;

II – fugir;

III – possuir, indevidamente, instrumento capaz de ofender a integridade física de outrem;

IV – provocar acidente de trabalho;

V – descumprir, no regime aberto, as condições impostas;

VI – inobservar os deveres previstos nos incisos II e V, do artigo 39, desta Lei.

VII – tiver em sua posse, utilizar ou fornecer aparelho telefônico, de rádio ou similar, que permita a comunicação com outros presos ou com o ambiente externo.

VIII – recusar submeter-se ao procedimento de identificação do perfil genético.

Parágrafo único. O disposto neste artigo aplica-se, no que couber, ao preso provisório.

Art. 51. Comete falta grave o condenado à pena restritiva de direitos que:

I – descumprir, injustificadamente, a restrição imposta;

II – retardar, injustificadamente, o cumprimento da obrigação imposta;

III – inobservar os deveres previstos nos incisos II e V, do artigo 39, desta Lei.

As sanções previstas em lei são as seguintes: advertência verbal; repreensão; suspensão ou restrição de direitos, isolamento em cela própria, regime disciplinar diferenciado e a famosa regressão ao regime mais gravoso. Não obstante, existe ainda a perca de 1/3 dos dias remidos ou remir antes do cometimento da falta. 

Apesar de existir previsão legal para regredir um apenado, a lei é omissa quanto ao fato de não poder regredir, se nunca houve progressão. Para sanar esta omissão legislativa, o Supremo Tribunal Federal através do Agravo nº 990.10.506984-3 fixou entendimento no sentindo de não ser possível regressão para um regime do qual o apenado nunca esteve, pois seria uma gritante violação a coisa julgada. 

Entendimento semelhante adota o Pacto de São José da Costa Rica, que em seu artigo 9º prevê o seguinte: 

Ninguém poderá ser condenado por atos ou omissões que, no momento em que foram cometidos, não constituam delito, de acordo com o direito aplicável. Tampouco poder-se-á impor pena mais grave do que a aplicável no momento da ocorrência do delito. Se, depois de perpetrado o delito, a lei estipular a imposição de pena mais leve, o delinquente deverá dela beneficiar-se.

Apesar de estar sobejamente previsto na legislação a inviabilidade da regressão nestes casos, não só o Tribunal de Justiça de São Paulo, como os demais Estados tem violado constantemente essa previsão, ignorando assim o princípio da legalidade. 

Sendo assim, caso o leitor se depare com uma situação semelhante, o ideal é sustentar a tese da impossibilidade de regressão desde o início do Procedimento Disciplinar e, na possibilidade de ser desconsiderada em sede administrativa e em juízo, essa tese deverá constar no Agravo em Execução Penal, haja vista ser o recurso cabível contra decisões dos juízes da Vara de Execuções Criminais. 

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Esse cenário fez com que muitas empresas se desdobrassem em inúmeras negociações com clientes e fornecedores no propósito de honrar seus compromissos e preservar a cadeia produtiva em que está envolvida, uma vez que o problema reportado aflige e afeta de forma difusa a todos.

Porém, diante de uma pandemia, muito se questiona sobre a possibilidade de se descumprir os contratos e rescindir unilateralmente, sem a incidência de responsabilidade pelo descumprimento contratual em razão de uma alegada força maior, prevista no artigo 399 do Código Civil.

Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.

Antes de respondemos tal questão, devemos relembrar um princípio básico que sustenta todas as relações negociais, que é o da boa-fé contratual. O art. 422 do Código Civil dispõe  que: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”, não havendo qualquer relativização desse princípio em tempos excepcionais como o que vivenciamos nesse momento.

Referido princípio norteia as relações jurídicas como um todo e impõe as partes o dever de cooperação, honestidade e lealdade na correta relação obrigacional. E, por isso, diante da alegada força maior, outros elementos devem ser verificados a fim de se demonstrar o real nexo de causalidade entre a pandemia e o descumprimento do contrato.  

Quando tratamos de contratos empresariais, deve-se levar em consideração que a rescisão abrupta do contrato pode gerar um enorme prejuízo a quem se adaptou e investiu para o seu atendimento, gerando um problema econômico e social diante da possibilidade da demissão de funcionários que atendiam aquele contrato. 

Nesse sentido, temos o art. 473, parágrafo único do Código Civil, que protege tais investimentos e indica que a denúncia do contrato de forma unilateral só terá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Portanto, em busca de uma solução mais equilibrada, em virtude da situação excepcional que se criou com a pandemia, a negociação e a busca pela mediação tem trazido melhores resultados diante das relações de trato continuado, já que é sabido que referida pandemia (covid-19) é passageira e não pode ser utilizada de forma abrupta e sem um nexo de causalidade devidamente demonstrado.

O artigo 393, parágrafo único do Código Civil autoriza a força maior como excludente de responsabilidade contratual, desde que inevitáveis, insuperáveis e em razão do disposto no art. 399 do mesmo diploma, já transcrito, eis que impede ao contratante, que já está em mora, sua alegação. Por essa razão, para que se utilize desse expediente, não basta a mera alegação de que a pandemia gerou a força maior autorizadora do descumprimento contratual, mas sim que ela foi capaz de gerar um impedimento concreto ao adimplemento da prestação e que existe um nexo de causalidade entre ela e a impossibilidade do cumprimento contratual, demonstrando ser um fato superveniente.

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Importante ressaltar que os pontos mencionados deverão ser analisados caso a caso, e, por isso, demanda responsabilidade das empresas no momento de rescindirem um contrato com a mera alegação de força maior, já que no âmbito do Poder Judiciário, serão incitadas a demonstrarem que não haviam outro modo de adimplir a obrigação, inclusive por meio de uma negociação previamente frustrada.

Dessa forma, tendo em vista que as empresas estão se adaptando a nova realidade e em sua maioria continuam cumprindo com os seus contratos de forma remota com o auxílio das tecnologias necessárias, e, sendo a pandemia do COVID-19 algo sabidamente passageiro, devem as empresas utilizar com responsabilidade, e dentro dos parâmetros de boa-fé, a rescisão unilateral do contrato sob o pretexto da força maior, a fim de não incorrerem nas responsabilidades contratuais. 

Por isso, se não houver certeza quanto ao preenchimento dos requisitos necessários para a resilição unilateral do contrato, o melhor caminho, diante do cenário de crise que se apresenta, é a composição negocial com concessões recíprocas que viabilizem a continuidade do contrato, eis que a mera alegação de que a pandemia surtiu na paralisação de atividades, desassociados dos demais elementos, não afastam as consequências do descumprimento contratual.

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Apesar de ser reconhecido como um comportamento comum desde o princípio dos tempos somente em 1985, foi delineado pelo médico perito e professor de psiquiatria infantil da Universidade de Colúmbia, Richard Gardner, que foi quem o catalogou como síndrome, “os efeitos da alienação parental”.  Criando assim, deste modo, o que conhecemos hoje como a” síndrome da alienação parental”.

O que é essa síndrome?

São os efeitos causados pelo ato da alienação que consiste em doutrinação do menor em relação ao seu genitor (a), como intuito de destruir os laços, desconstruir a imagem do genitor (a), induzindo o menor a rejeitar o mesmo, muitas vezes criando falsas situações para fazer com que o menor acredite se tratar de uma pessoa sem caráter, e que não nutre nenhum tipo de laço com o menor, induzindo-o a acreditar que toda e qualquer aproximação se dá, devido a necessidade de cumprimento de ordem judicial, na qual se não for cumprida o genitor (a) poderá sofrer punição.

Essa conduta viola os direitos fundamentais da criança e do adolescente, presentes tanto no (ECA) Estatuto da Criança e do Adolescente, quanto na Constituição Federal de 1988, artigos 3º e 227 respectivamente.

Art. 3º – A criança e o adolescente gozam de todos os direitos fundamentais inerentes à pessoa humana, sem prejuízo da proteção integral de que trata esta Lei, assegurando-lhes, por lei ou por outros meios, todas as oportunidades e facilidades, a fim de lhes facultar o desenvolvimento físico, mental, moral, espiritual …

Art. 227. É dever da família, da sociedade e do Estado assegurar à criança, ao adolescente e ao jovem, com absoluta prioridade, o direito à vida, à saúde, à alimentação, à educação, ao lazer, à profissionalização, à cultura, à dignidade, ao respeito, à liberdade e à convivência familiar e comunitária, além de colocá-los a salvo de toda forma de negligência, discriminação, exploração, violência, crueldade e opressão.

Essa violação traz graves consequências para o desenvolvimento, psíquico, emocional e social do menor, podendo deixar marcas indeléveis, capazes de mudar toda a sua trajetória de vida.

No Brasil, a alienação parental vem sendo cada vez mais discutida nos processos de separação, pois a sociedade moderna, por uma série de fatores externos, a cada dia que passa, os relacionamentos vem se tornando cada vez mais conturbados.

Na situação atual, com a crise em que o país vem atravessando,  devido a pandemia, e o risco iminente de contaminação pelo vírus COVID-19, fez com que aumentasse consideravelmente os conflitos entre casais separados, ora por uma eventual adequação no valor e forma de pagamento da pensão alimentícia, ora pelo direito de visita ao menor.

Devido a um desgaste natural da convivência entre os genitores durante uma separação traumática, e inúmeros conflitos durante todo o processo, ambos os genitores já não encontram formas pacíficas de resolução dos conflitos inerentes a guarda e visitação, dessa forma toda e qualquer tentativa em querer preservar a saúde e proteção do menor nunca é vista com bons olhos pelo genitor (a)  que não detém a guarda do menor, e por outro lado, existe também a má fé daquele que pratica a alienação parental,  se aproveitando  da atual situação para denigrir ainda mais a imagem do genitor (a), se valendo da orientação de confinamento  social durante a pandemia.

A convivência familiar é de extrema importância e deve ser preservada, contudo, é extremamente necessário que esse convívio ocorra de forma segura, garantindo que o menor esteja protegido em todos os aspectos, é importante observar,  algo que era relativamente simples como a profissão que exercem os genitores, hoje devido a pandemia passou a ser totalmente relevante, uma vez que é preciso garantir o bem estar e a integridade da  saúde do menor.

É preciso empatia e solidariedade entre os familiares, nesse momento em que todos estão expostos ao mesmo risco, é de suma importância que todos se protejam uns aos outros, sem pânico e com responsabilidade. 

Ajustes são bem vindos nesse momento, para os genitores que exercem profissões com alto risco de contaminação, ainda que tomando os devidos cuidados, ou faça parte do grupo de risco por ser portador de alguma comorbidade, ou ainda para aqueles que o risco decorre de algum problema de saúde do qual o menor seja acometido, a suspensão das visitas, com a devida  compensação de todas  elas assim que passado o período crítico, é uma ótima opção, desde que seja apalavrado  pelas  partes que o acordo será cumprido,  outra alternativa é criar formas diferentes para manter o contato entre o genitor (a) e o menor, chamadas de vídeo diárias são uma opção, embora não substitua o calor humano, mantém o vínculo e a convivência, fortalecendo os vínculos afetivos.

Para aqueles que exerçam uma profissão que não ofereça risco iminente, uma solução que vem sendo muito usada, é um maior espaçamento entre as visitas, tomando todos os cuidados necessários com o menor.

Por não haver jurisprudência consolidada sobre o tema, o melhor caminho para resolução do conflito é sempre o acordo,  mas independente da forma escolhida para a resolução dos conflitos em relação a guarda e visitação, é de extrema importância  que se mantenha o vínculo durante esse período, conforme acima  explanado, a  fim de não sacrificar a convivência familiar, e garantir a proteção integral do menor.
 

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Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

Qualquer dos deveres condominiais sujeita o infrator às multas previstas na convenção, no regimento interno e no Código Civil, sendo seu valor revertido em benefício do condomínio.

O Código Civil permite a aplicação de multa para condômino infrator, mesmo quando não previsto nas convenções, ou em subsídios a convenções obsoletas que não preveem valores para as multas ou determinam a sua cobrança em moedas ou índices não mais aplicados, ou em complemento às demais convenções.

Porém, para que sejam aplicadas as multas previstas no Código Civil, que podem chegar a dez vezes o valor da cota condominial, dependendo da gravidade, precisa ser observado o quórum e ocorrer a deliberação de assembleia convocada para esse fim, entre outros.

Para a aplicação de multas de forma geral, o ideal é que seja aplicada primeiro uma advertência e, posteriormente seja aplicada a multa, no caso de reincidência. Isso evita a alegação de desconhecimento de ser o ato sujeito à penalização.

Qualquer comunicação, seja advertência ou multa, deve ser transcrita no livro próprio, com acesso somente aos proprietários, devendo ser rubricada pelo responsável pela unidade. Uma segunda opção é encaminhar o documento diretamente, em duas vias, sendo uma assinada como comprovante de recebimento. Uma terceira opção é documentar a reclamação por e-mail, no endereço indicado pelo responsável, com cópia ao síndico e à administradora.

Se existir possibilidade de verificação imediata, como no caso de barulho entre unidades e uso inadequado de salão de festas, sugere-se que a convocação de duas testemunhas do fato, podendo entre elas, ser um funcionário do condomínio ou o síndico. De preferência, esta constatação deve ser registrada por escrito e assinada. Após, devem ser examinados os dispositivos convencionais e o regimento interno para a aplicação correta dos mesmos, evitando nulidades. Mais uma vez, em alguns casos é necessário o envio de advertência antes da aplicação de multa.

Em casos graves, como o bloqueio de vagas de garagem e festas em horário diverso do definido na convenção, os dispositivos podem permitir que o infrator seja multado sem prévia advertência.

O mais preocupante são os casos em que o regimento interno e a convenção são obsoletos e não preveem as formas de punições ou não estipulam multas em moeda corrente. Ou seja, inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou regimento interno, existe a possibilidade de aplicação de multa com base nos dispositivos do Código Civil, nos artigos 1.336, parágrafo 2º e 1.337. Nesse caso, a sugestão é que o condomínio leve a questão à assembleia para aprovar um regramento ou apenas atualizá-lo, pois quando omissa a convenção, o regimento interno pode ser alterado por maioria simples.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1º – O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2º – O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Porém, mesmo que o quórum necessário para alteração de convenção ou regimento seja de dois terços dos condôminos, nada impede que seja aprovado em assembleia, com qualquer quórum, um regramento norteador, que servirá de base para as infrações cometidas e para a futura alteração da convenção ou do regimento interno.

Assim, inexistindo previsão na convenção ou regimento interno para a aplicação de multas, o ideal é inicialmente advertir o condômino infrator por escrito, e se essa se mostrar ineficaz, aplicar multa conforme previsão dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil.

No caso da aplicação da multa, sugere-se a concessão ao condômino infrator do direito de defesa, com efeito suspensivo até ratificação da multa em assembleia específica convocada para este fim. 

O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, têm sido fator determinante para que, no caso do condômino não pagar a multa, ela possa ser cobrada judicialmente.
 

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